Die Revitalisierung der Downtown Los Angeles

Um das komplexe Thema der Revitalisierung in der Downtown L.A. zu bearbeiten, wurden im Jahr 2008 mehrere Methoden der empirischen Sozialforschung im Rahmen der Diplomarbeit angewandt. Durch die bewusst geplante Methodenvielfalt konnte eine notwendige Fülle an Informationen gesammelt werden, um sich den Themen Revitalisierung und Nutzungsmischung zu nähern und diese anschließend per Triangulation in ein Gesamtbild einzuordnen.

Abgesehen von einer umfassenden Recherche der lokalen Zeitungen, mehrerer Internetblogs und einem ausgedehnten historischen Kartenvergleich wurden sowohl qualitative als auch quantitative Ansätze verfolgt. Es wurde eine Online-Befragung via Internet durchgeführt und außerdem standen mehrere Stakeholder der Stadt als Interviewpartner zur Verfügung. Diese mussten für die vorliegende Auswertung zwar anonymisiert werden, liegen mir aber natürlich als Klarnamen vor.

Vor und nach dem Jahr 2000

Wie der historische Abriss der Downtown Los Angeles schon andeutete, ist die Bedeutung als innerstädtischer Wohnort in den letzten Jahren sehr wechselhaft gewesen. Einer prosperierenden Zeit zum Ende des 19. Jahrhunderts folgten Bevölkerungsabnahme und ein immenser Verlust an Wohnfunktion durch Redevelopment-Maßnahmen.

Obdachloser Downtown Los Angeles im Sommer 2009Mit diesem Verlust an Wohnungen und Bevölkerung setzte ein Abwertungsprozess ein, der noch größere Abwanderungen provozierte und zu einem weiteren Verfall der Innenstadt führte und das Image der Downtown beschädigte:

„Downtown suffers a lot from the stereotypes of what it was prior to the year 2000. Which was a lot of guys in suits and a lot of homeless.” (Interview C)

„[Ten years ago] (…), when staff was walking from one building to another. We used to have an armed escort during the day.” (Interview E)

Einen weiteren Aufschluss über die umfangreichen Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen gibt eine Reihe älterer Karten. Anhand der Internet-Karten der Firma Cartifact ist es beispielsweise möglich, die historischen Grundstückspläne der Downtown aus den Jahren 1880, 1920 und 1980 direkt mit der aktuellen Situation zu vergleichen. Mit Hilfe einer Erweiterung (’Layer’) kann jeweils einer dieser drei historischen Abschnitte über die aktuellste Karte der Innenstadt gelegt werden, um diese Epochen direkt miteinander vergleichen zu können. Auf diese Weise ist es möglich, die alten Parzellengrößen mit den Grundstücken von 2009 in Verbindung zu setzen und somit die Redevelopment-Maßnahmen der einzelnen Nachbarschaften in der Innenstadt über die Jahre hinweg nachzuvollziehen, was noch umfangreicher in späteren Abhandlungen geschehen wird.

Wie groß die Auswirkungen der Adaptive Reuse Ordinance auf die Revitalisierung der Downtown seit 1999 sind, unterstützen die Aussagen der Experten:

„In 1999 there were about 3.200 marked rate residential units and today its 15.000, so it’s a big deal. And it has really changed the world of downtown L.A.” (Interview B)

„Now we have 15,000 units. Two thirds is for rent; actually a little bit more of it and the rest are condos. And the rental market has 12 % vacancy and the condo market is tough to measure right now, any condo project in downtown that is over 3 years old is full. (…) Another misconception about downtown is that nobody’s living here. No. 90% percent of the people that own an apartment downtown live in downtown or at least live part of the year in downtown.“ (Interview C)

Innerhalb der letzten zehn Jahre gelang es in der Downtown nicht nur den Markt an erschwinglichem Wohnraum für low- und extremely low income Mieter zu erhalten und sogar auszubauen, sondern es konnten zusätzlich noch Tausende Miet- und Eigentumswohnungen für den nicht-subventionierten, öffentlichen Markt erschaffen werden. Durch diese market rate apartments und condos entstand ein durchmischter, breitgefächerter, innovativer Wohnungsmarkt innerhalb der Downtown.

Downtown Los Angeles Building 3rd and Main

Seit der Implementierung der ARO konnten laut DCBID-Angaben bis zum vierten Quartal 2009 insgesamt 15.692 Wohneinheiten innerhalb der Downtown neu geschaffen werden und bilden nun mit den bereits 11.626 vorher fertig gestellten Wohnflächen genug Platz für geschätzte 42.578 Bewohner im innerstädtischen Bereich.

Gerade der Bestand an 8.445 affordable units, die vor der Einführung der Adaptive Reuse Ordinance innerhalb der Downtown existierten, sind ein Beleg für die negativen Assoziationen mit denen man die Innenstadt eher verbindet.

„(…) before the passage of the adaptive reuse ordinance, there were 8445 affordable rate units in downtown and there were 3181 market rate units; this was the only market, probably, in America where affordable was over double then market.” (Interview B) 

„L. A. back then it was, the downtown, was really in a bad shape. I mean not that right now it is the greatest downtown in the world but it is at least better than what it was.” (Interview I)

„The housing prices are significantly higher than the medium income levels, so the housing affordability gap is significantly high, the demand side is, as you can imagine, the demand is high, supply is low. (…) And the downtown area was rather underutilized, large parking lots, underutilized buildings; there were old buildings that were abandoned, blighted, during the boom time.” (Interview A)

“This [4th and Main] was the worst corner in Los Angeles a few years ago. You could walk here, but there were a lot of drugdealers. This was one of the worst areas in the city. The worst dealers from this city lived there. It was all run by drugdealers. They were the ones who lived here originally.“ (Interview K)

Mittlerweile hat sich der Wohnungsmarkt in der Downtown jedoch gewandelt und durch den Bau von market rate apartments und innovativen Konzepten bei den affordable units eine gute Basis für die Revitalisierung der innerstädtischen Bereiche geschaffen. Besonders der Bau von loft apartments und so genannten micro-lofts (Als micro-lofts oder auch studios werden lofts bezeichnet, die etwas geringere Ausmaße haben als die üblichen lofts in einem Gebäude und die als affordable units angeboten werden. Vorreiter hierfür sind The Met in South Park und das Alexandria im Historic Core) sorgt für Alleinstellungsmerkmale, die es in anderen Stadtteilen so nicht unbedingt zu finden gibt.

Rowan Lofts

Die Bewohner

Wertet man die Fragebögen zunächst einmal nach den unterschiedlichen Stadtteilen aus, stellt sich heraus, dass die Stadtteile mit den höchsten Bevölkerungsdichten auch am häufigsten bei der Umfrage vertreten waren. Durchschnittlich nahm etwa jeder 50. Anwohner an der Umfrage teil. Beim Fashion District wurde dies übertroffen, da dort jeder 30. Bewohner den Fragebogen ausfüllte. Etwas unterrepräsentiert war lediglich Bunker Hill, wo nur jeder 100. Bewohner an der Umfrage teilnahm.

Erwähnt werden sollte hierbei, dass bei der Umfrage bewusst nach den Nachbarschaften und nicht etwa nach der Postleitzahl oder ähnlichem gefragt wurde, weil zum einen eine hohe Affinität zum Stadtteil vorausgesetzt werden konnte (Innerhalb der gesamten Downtown sind Wegweiser angebracht, die diese Bereiche hervorheben und Wohnungen werden ebenfalls meist in Verbindung mit dem Stadtteil in dem sie sich befinden und nicht mit der Postleitzahl beworben) und zum anderen alle sonstigen Maßstabsebenen über die eigentlichen Grenzen der Downtown hinausgegangen wären.Fashion District Downtown Los Angeles, Kalifornien

Bezogen auf die Stadtteile waren also 33% aus Historic Downtown, 28% aus South Park, 11% aus dem Fashion District, jeweils 10% aus Bunker Hill, sowie Civic Center und Little Tokyo und die restlichen 8% aus dem Financial District.

Die Wohndauer betrug bei den Befragten im Mittel zwischen ein und drei Jahren. Lediglich 9% aller Befragten gaben an, schon vor den Revitalisierungsmaßnahmen in der Downtown gelebt zu haben, wohingegen 22% zum Zeitpunkt der Umfrage weniger als ein Jahr dort lebten.

Altersverteilung und Familienstruktur

Bezogen auf Alter und Geschlecht ist die Umfrage im Großen und Ganzen recht ausgeglichen. Insgesamt haben 48,4% männliche und 51,6% weibliche Rezipienten an der Umfrage teilgenommen.

Von der Altersstruktur her sind die meisten der Befragten (59,4%) zwischen 30 und 49 Jahre alt. Die unter 30-jährigen machten 19,8% und die über 50-jährigen die restlichen 20,9% aus. Bis auf die Gruppe der 40- bis 49-jährigen, in der es überproportional viele weibliche Teilnehmer gibt (114 weibliche gegenüber 59 männlichen Teilnehmern) und der Gruppe der 60- bis 69-jährigen (22 männliche gegenüber 9 weiblichen Teilnehmern), sind alle Altersklassen recht ausgeglichen von beiden Geschlechtern besetzt.

Altersstruktur nach Geschlecht in der Downtown Los Angeles 2008

Altersstruktur nach Geschlecht (n = 637) | Eigene Erhebung

Bei der Familienstruktur überwiegen die Anteile der Singles, Alleinerziehender und junger Paare mit (’Yes’) und ohne Kind (’No’). Dies ist aber für Innenstädte durchaus üblich und spiegelt die derzeitig zu beobachtende Pluralisierung der Lebensstile wider. Über 36% der befragten Bewohner leben allein und weitere 53% leben zu zweit ohne Kind.

Wohngemeinschaften bzw. mehr als zwei Erwachsene, die ohne Kinder zusammen leben, machen lediglich 1,1% aus. 

Prozentualer Anteil der Haushaltsgrößen in DTLAProzentualer Anteil der Haushaltsgrößen mit („Yes“) und ohne („No) Kinder (n = 637)
Eigene Erhebung

Außerdem fällt der hohe Anteil von Alleinerziehenden auf. Immerhin 18% der Zwei-Personen-Haushalte bestehen aus einem Erwachsenen mit Kind. Daraus ergibt sich laut Cramérs V ein starker statistischer Zusammenhang von 0,673 (Signifikanzniveau von 0,001) zwischen der Haushaltsgröße und dem Vorhandensein von Kindern. Aber selbst die größeren Haushalte unterliegen Restriktionen und sind selten größer als Drei-Personen-Haushalte.

Typisches Apartment Downtown Los Angeles

Dies bedeutet, dass die Downtown durch die relativ kleinen Wohneinheiten und dem Mangel an Wohnungen mit vier und mehr Schlafzimmern für Familien besonders mit mehr als zwei Kindern wegen des geringen Platzangebotes nicht reizvoll ist.

„And they want to built for families, too. And the kids, well I would rather be on the other side of the freeway and five blocks away from downtown right at the soccer field, near the school and these types of things.” (Interveiw K)

„Like in my building, we have 50 units, mostly they’re loft style, they’re open.. space. My joke is: A loft building is very romantic, so we have lots of pregnancies, but then a loft is a form of birth control because there is no privacy.” (Interview B)

„(…) in this lofts, is there a couple living there? (…) We don’t think that it is a family of five but we don’t know. But there are many couples living there.“ (Interview E)

Unterstützt wird dies noch durch den Zuzugszeitpunkt. Bewohner, die erst seit weniger als einem Jahr in der Downtown wohnen, haben seltener Kinder als die, die schon seit zehn oder mehr Jahren in der Innenstadt leben (83% sind hier kinderlos, gegenüber 70% bei den Langzeitbewohnern).

Wie die Aussagen der Experten vermuten lassen, ist die Downtown also bislang nicht auf die Versorgungsansprüche von Eltern ausgelegt, was diese wiederum davon abhält, sich dort eine Wohnung zu suchen.

Downtown Los Angeles High RiseEthnische Zusammensetzung

Bezogen auf die Ethnizität der Befragten kann festgestellt werden, dass sich mehr als die Hälfte der Downtownbewohner (50,5%) als Caucasian, also Weiße bezeichnen. Asiatischen Ursprungs sind 18,5% und weitere 17,7% bzw. 12,9% sind Schwarze bzw. Hispanics. Dies entspricht in etwa den demographischen Berichten des DCBID, als die Befragten zu 53,8% Caucasian, 20,9% Asian, 17,4% Hispanic oder Latino und zu 8,4% African-American angaben.

Auch wenn die Untersuchungsgebiete damals etwas unterschiedlich waren, lässt sich generell erkennen, dass die Bevölkerung der Downtown recht divers ist und es, für Los Angeles eher untypisch einen hohen Anteil von Weißen und einen recht geringen Anteil an Hispanics und Latinos im innerstädtischen Bereich gibt.

Diese beiden Erkenntnisse der Befragung stehen allerdings in einem extremen Gegensatz zu den Daten des Zensus 2000, als nur 16,1% Weiße, und 36,7% Hispanics und Latinos hier ansässig waren. Dieser wurde zwar in einem etwas größeren Gebiet der Downtown erhoben, lässt aber in Verbindung mit den weiteren demographischen Merkmalen auf große Veränderungen dieses Gebietes in den letzten Jahren schließen, die auch in der Gegenüberstellung der einzelnen Jahre offensichtlich werden:

2000 2006 2008 2009
Caucasian 16,2 53,2 53,8 50,5
Asian 21,3 24,9 20,9 18,5
Black 22,3 5,3 8,3 17,7
Haspinic / Latino 36,7 10,1 17,4 12,9
Other 3,6 6,5 0 0,4

Prozentuale Anteile der Bewohner in den Jahren 2000, 2006, 2008, 2009 nach Ethnien
Quelle: http://projects.latimes.com/mapping-la/neighborhoods/neighborhood/downtown/, DCBID 2008, S. 8, Eigene Erhebung

Nach einer verstärkten Segregation der Bewohner während der Anfänge der ARO kommt es nun wieder zu einer Durchmischung der ethnischen Gruppen innerhalb der Downtown. Auf die einzelnen Nachbarschaften bezogen besteht aber laut Kontingenzkoeffizient C von Pearson (bei einem Signifikanzniveau von 0,001) ein Zusammenhang zwischen der ethnischen Abstammung und dem Wohnort von 0,329, was aber im weiteren Verlauf dieser Arbeit noch innerhalb der Stadtteile genauer besprochen wird. Als Beispiel seien hier nur die Asiaten genannt, die sich momentan hauptsächlich auf drei Teilgebiete der Innenstadt konzentrieren.

Concerto Apartment Building

Während hier die hohen Anteile von 20,3% in Civic Center/ Little Tokyo und 23% im Historic District mit 23% durchaus wegen der räumlichen Nähe zu den eher ethnisch geprägten Einzelhandels- und Kultureinrichtungen ersichtlich scheinen, sind 46,6% Anteil in South Park zunächst eher überraschend.

Bildungsabschluss, Einkommen und Arbeitssektor

Bei der Bildung kann festgestellt werden, dass mehr als zwei Drittel der Befragten (70,2%) einen hohen bis sehr hohen Bildungsabschluss aufweisen. Bei nur einer Enthaltung haben von 636 Befragten 55,3% mindestens ein Grundstudium (Undergraduate / 4-year College) absolviert und weitere 15% haben einen Universitätsabschluss bzw. einen akademischen Grad erreicht.

Demgegenüber haben nur 11% maximal einen High-School Abschluss und 18,5% besitzen einen Berufsschulabschluss oder haben eine Ausbildung absolviert.

Die Bewohner der Downtown weisen also einen sehr hohen Bildungsstand auf, was auch den Stakeholdern bewusst ist:

„(…) this new wave of over colleged urban dwellers.” (Interview I)

„(…) downtown residents: the median income is about $96.000  a year, average age is 31 and 75% of our residents have an undergraduate degree or above, so we are young, rich and educated.” (Interview C)

Der große Anteil an College- und Universitätsabsolventen macht sich auch in der Einkommensverteilung bemerkbar. Entgegen den inflationsbereinigten Zensus Hochrechnungen des Jahres 2008, die das Median-Haushaltseinkommen von Los Angeles county mit US$ 55.452 bezifferten, sind die Ergebnisse der DCBID Umfragen und der Vor-Ort durchgeführten Befragung bedeutend höher.

Condo in Downtown Los Angeles

Das Haushaltseinkommen der Bevölkerung lag zur Zeit der DCBID Untersuchung bei den von Interview C schon angesprochenen US$ 96.200 und liegt bei der durchgeführten Internetbefragung 2009 sogar noch höher, zwischen US$ 100.000 und US$ 124.999. Noch eklatantere Unterschiede ergeben sich, wenn man die Daten die der Zensus 2000 ergab hinzuzieht. Damals wurde, wiederum in einem etwas größerem Gebiet nur ein Haushaltseinkommen von US$ 15.003 errechnet.

Laut Cramérs V liegt für die internetbasierte Befragung ein mittlerer statistischer Zusammenhang von 0,452 (Signifikanzniveau von 0,001) zwischen den Variablen Bildungsstand und Einkommen vor.

Wohnung in Downtown Los Angeles / South Park

Im Gegensatz zur ethnischen Verteilung, die in den letzten Jahren stark variierte, scheint es hier zu einer Entmischung der Einkommensklassen zu kommen oder aber zu einem exorbitanten Zuzug von Höherverdienenden, wodurch das Median-Haushaltseinkommen dermaßen gesteigert wird. Dies kann im Rahmen dieser Arbeit aufgrund der vorhandenen Datenverfügbarkeit jedoch nur vermutet, nicht aber statistisch belegt werden, da hier weiterer Forschungsbedarf besteht. Allerdings lassen einige der Expertenaussagen tatsächlich darauf schließen, dass es sich größtenteils um Zuwanderung höherer Einkommensklassen und nicht um Verdrängungserscheinungen handelt:

„This is the only building that has been converted from lower income residential use to condos in the whole neighborhood. I don’t know if there is another one in all over downtown. Again, all theses were unused office buildings, office buildings, office buildings.” (Interview K)

We didn’t chase out any low income home to put in a market rate home. It was just a bunch of empty office buildings, where you put people with, of course, higher income than the homeless. We didn’t gentrify anybody.“ (Interview I) 

„The Hayward (…) they had a section 8 contract, which means that you had to include the low income. The contract was over. But he [the owner] voluntary renewed it, because he thought it was the right thing to do. So it‘ another 50 – 55 years of low income housing and we have no problems.“ (Interview K)

Hayward / Crack Gallery Downtown Los ANgeles

Die Aufteilung nach Arbeitssektoren ergibt, je nachdem ob sich der Arbeitsort innerhalb oder außerhalb der Downtown befindet, dass die Sektoren, die man gemeinhin mit innerstädtischen Arbeitsbereichen verbindet, auch sehr stark vertreten sind:

Prozentuale Anteile der Arbeitssektoren innerhalb und außerhalb der DTLA 2008Prozentuale Anteile an den Arbeitssektoren innerhalb und außerhalb der Downtown (n = 637)
Eigene Darstellung

Insgesamt 52% der Befragten, die in der Downtown wohnen und arbeiten, sind entweder Regierungsangestellte (9,4%), arbeiten im Finanzsektor (14,1%) oder sind in einem Unternehmen angestellt (28,5%). Bei den außerhalb arbeitenden Bewohnern liegen diese Werte deutlich tiefer (4,7%; 9% und 11,4%). Dadurch ergibt sich ein mittlerer statistischer Zusammenhang zwischen Arbeitsort und Arbeitssektor (Cramérs V = 0,353; Signifikanzniveau von 0,001).

Wohn und Arbeitsräume

Selbstständige und Künstler bzw. Designer sind ausgeglichen vertreten und machen, unabhängig davon ob der Arbeitsort innerhalb oder außerhalb der Downtown liegt, etwa 22% und 15% aus. Die höheren Werte im Erziehungs- und Pflegesektor und bei den Schülern/ Studenten lassen sich schlicht an dem Mangel von Arbeits- und Ausbildungsstellen innerhalb der festgelegten Grenzen erklären.

Die unter dem Begriff „Other“ zusammengefassten 3,4% bzw. 12,9% sind, durch einen Vergleich zwischen Sektor und Alter wahrscheinlich größtenteils Rentner, die keiner Arbeit mehr nachgehen.

Warum zieht man in die Downtown Los Angeles

Ob und inwieweit sich der Arbeitsort auf die Umzugsmotive bei den Bewohnern ausgewirkt hat, folgt in einem späteren Beitrag. Anschließend werde ich kurz auf die Wahrnehmung der Bewohner eingehen. Nehmen die Bewohner die Downtown Los Angeles genauso wahr wie Außenstehende? Wirkt sich der Wohnort innerhalb der Downtown auf das Image der einzelnen Stadtteile aus? Was sind die größten Push- und Pull-Faktoren innerhalb der Wohnstandortwahl?

All dies und viel mehr, werde ich in den nächsten paar Wochen noch aufgreifen.

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