Nutzungsmischung in den USA

Nutzungsmischung und Wohnraum in den USA

Das Prinzip der Nutzungsmischung ist in den USA wesentlich unbekannter als in Europa. Die Definition von Nutzungsmischung oder Mixed-Use-Development (MXD) in den USA unterscheidet sich daher etwas von der deutschen und wird von dem Urban Land Institut (ULI) so definiert, dass eine additive Nutzungsmischung von mindestens drei umsatzbringenden Funktionen vorliegen muss. Dies können Einzelhandelsgeschäfte, Unterhaltungs- und Entertainmentkomplexe, Büros, Wohnungen, kulturelle Einrichtungen oder Hotels sein, die kohärent in einem bestimmten Gebiet oder Gebäude integriert sein müssen. Des Weiteren sollte das Mixed-Use-Projekt physisch und funktional an einen Standort mit guten Verkehrsanbindungen liegen, möglichst fußgängerfreundlich gestaltet und nach Möglichkeit auch zu Fuß gut erreichbar sein sowie eine möglichst kleinteilige Mischung der unterschiedlichen Funktionen bei intensiver Bodennutzung erreichen. Die Nutzungsmischung geht in den USA also zumeist auch mit einem gewissen Entertainmentfaktor einher.

Synergien und vertikale Verflechtungen

Nutzungsmischung Los Angeles Wohnen/Arbeiten © Helen Schrader (Urbanfreak.de) Diese vertikale Nutzungsmischung ist in Deutschland noch weitestgehend unterrepräsentiert, da sie bei Investoren unbeliebt ist, da sie höhere Planungs-, Bau- und Bewirtschaftungskosten verursacht. Aber auch in Deutschland kann die vertikale Nutzungsmischung an geeigneten Standtorten wirtschaftlich tragfähig sein. Allerdings schrecken viele Investoren davor zurück, da die erhöhten Planungs- und Baukosten erst mittel- bis langfristig durch eine intensivere Grundstücksausnutzung eingenommen werden können. Kurzfristig sind bei dieser Bauweise eher keine Renditen zu erwarten, weshalb von einer vertikalen Mischung einzelner Nutzungssegmente eher Abstand genommen wird.

© Helen Schrader (Urbanfreak.de) Conrell Gebäude in L.A.Durch die beschriebenen Synergieeffekte soll in den USA eine für Investoren attraktive kompakte Stadt entstehen, die möglichst viele Immobilienteilmärkte abdeckt und auf diese Weise nach und nach verbesserte Standortqualitäten und Innovationsanreize schafft. Außerdem fördert die Investorenmischung, die in den USA durch die föderale Politik gegeben ist, das Potenzial des MXD. Allgemein besteht die Möglichkeit, dass sich dadurch mehrere und vor allem verschiedene Arten von Investoren zusammentun und positive Auswirkungen auf die Stadtgestaltung haben. Durch einen kleinräumlicheren Verkauf werden Parzellen eines übergeordneten Baugrundstückes somit von ganz unterschiedlichen Baustilen geprägt. Jeder Investor bringt eigene Nutzungsvorstellungen und architektonische Gestaltungen ein, wodurch zumeist ein sehr vielfältiges Quartier entsteht. Anders als in Deutschland, wo Neubaugebiete zumeist an einen Investor gehen und somit eher einheitlich geprägt sind.

Mischnutzung und Nutzungsmischung

Wohnraumversteigerung in Downtown L.A. (© Helen Schrader (Urbanfreak.de))Der Term Mixed-Use Development (MXD), also Nutzungsmischung, darf nicht mit mixed development bzw. Mischnutzung gleichgesetzt werden. Letzteres bezieht sich in den USA und dem englischsprachigen Raum vorwiegend auf die vertikale Mischung unterschiedlicher Wohneinheiten innerhalb eines Objekts, wie etwa Eigentumswohnungen und Mietwohnungen.

MXD wird hingegen in den USA oftmals mit bestimmten interdependenten Schlüsselfaktoren in Verbindung, die auf den Erfolg oder Misserfolg entscheidend einwirken können. Die folgenden sechs Voraussetzungen sind meistens ein Garant dafür, dass sich die Entwicklung von Nutzungsmischung an einem innerstädtischen Standort durchsetzen kann:

  • Lage
  • Kompatibilität der Nutzungen
  • Design und Aussehen
  • Transportoptionen und Erreichbarkeit
  • Wahrnehmung des Ortes (sense of place)
  • Verbindung öffentlicher und privater Unternehmen und Finanzen

Zentrale Nutzungsmischung

Crack Gallery und Nutzungsmischung © Helen Schrader (Urbanfreak.de)Gerade innenstadtnahe Lagen bieten oftmals Voraussetzungen für die Nutzungsmischung, da in ihnen die genannten Faktoren auf engem Raum zusammentreffen. Die anvisierten Ziele der gelebten Nutzungsmischung, wie etwa „Lebendigkeit und Urbanität“, eine „Stadt der kurzen Wege“, die „gesellschaftliche Integration“ und natürlich auch eine umfassende „Rendite“ sind durch die Standortvorteile der Innenstadt einfacher zu erreichen als im weniger dicht besiedelten suburbanen Raum. Außerdem können sich an solchen Standorten leichter Synergieeffekte der einzelnen Funktionen ergeben, die weitere Investitionsanreize schaffen können und so eine effizientere Auslastung der vorhandenen Ressourcen und Flächen fördern.

Urbane Entwicklung in den USA

In den USA wurde das Prinzip der Nutzungsmischung fast aus der Not heraus geboren. Die einzelnen Innenstädte verloren durch die Abwanderung von Gewerbe und Industrie seit den 1960er Jahren ihre Ausnahmestellung als Arbeitsort. Daher kam es vor allem seit den 1960er Jahren dazu, dass sich vertikale Formen der Nutzungsmischung herausbildeten. Vor allem dem kommerziellen Verfall der Innenstädte sollte hierdurch entgegengewirkt werden, indem eine erneute Mischung der einzelnen Funktionen forciert werden sollte.

Rosslyn Hotel © Helen Schrader (Urbanfreak.de) Downtown Los AngelesZumeist fungierten diese MXD-Projekte als Revitalisierungsinstrument. Sie waren zunächst grobkörnig angelegt und Teil von Großprojekten. In den folgenden Jahren entwickelten sich die Städte hierdurch zu einem Großinvestitionsprojekt, in denen zunächst einzelne Nutzungsmischbauten und ab den 1980er Jahren die eher feinkörnigen Nutzungsmischungsnachbarschaften (Mixed-use-Districts) geplant und errichtet wurden.

Gegenwärtig wird verstärkt darauf geachtet, dass die Prinzipien des Smart Growth eingehalten werden und Nutzungsmischung zu einer nachhaltigen Verwendung der begrenzten Ressourcen in den Innenstädten führt.

Rechtliche Instrumente der Stadtentwicklung

Stadtentwicklung wird in den USA weitestgehend durch das zoning geregelt. Die erste umfassende Verordnung dieser Art wurde 1916 in New York beschlossen. Es war zwar nicht die erste umfassende zoning-Verordnung, welche gleichzeitig die Nutzung, die Gebäudehöhe und die Bauvoraussetzungen für Downtown L.A. © Helen Schrader (Urbanfreak.de)jeden einzelnen Block der Stadt regelte, aber die erste, die dies nach den bis heute bestehenden zoning-Vorschriften tat. Bereits zehn Jahre später wurden so genannte comprehensive zoning-Pläne in fast jeder amerikanischen Stadt erstellt und als Hauptinstrument der Stadtplanung benutzt. Genauso verhielt es sich mit einer 1961, ebenfalls in New York beschlossenen, Abänderung der zoning-Verordnungen, welche die starren Höhenrestriktionen durch flexiblere Wohndichteverordnungen ersetzten.
Dieser Beschluss wurde ebenfalls auf die anderen Großstädte ausgeweitet und hat bis heute Bestand.

Bulk und Density in der amerikanischen Stadtentwicklung

Um bessere Wohnverhältnisse zu schaffen, wurden die so genannten bulk- und density-Bestimmungen geändert. Die bulk-Bestimmungen setzen sich dabei aus den Höhenrichtlinien für Gebäude und der floor area ratio (FAR), der Geschossflächenzahl (GFZ), zusammen und behandeln die maximale Anzahl an Haushalten, die rein rechnerisch auf einer abgegrenzten Fläche versorgt werden können. Die density-Bestimmungen beziehen sich auf neue Formen und Abänderungen des zoning, auf die wegen der Situation in Los Angeles nun noch genauer eingegangen wird, diese Sonderformen des zoning sind das „special district zoning“, das „incentive zoning“ und das „inclusionary zoning“.

Die Bedeutung der speziellen Distrikte

Blick vom Staples Center zu L.A. Live, © Helen Schrader (Urbanfreak.de)Die Bezeichnung special district beschreibt in diesem Fall ein Quartier mit ausreichend bekannter und besonderer Nutzung. Hiermit kann sowohl ein Central Business District, der historische Kern als auch ein Theater- oder allgemeiner Unterhaltungsbezirk gemeint sein. Wichtig sind einzig die kulturellen, historischen oder physischen Charakteristiken, die eine Stadt lebenswert machen und sich positiv auf die urbane Dichte auswirken.

© Helen Schrader (Urbanfreak.de) Walt Disney Concert Hall in L.A. DowntownAusnahmeregelungen dienen in diesem Fall dazu, die Kräfte an einem Ort zu bündeln und vor einer Übernahme durch den öffentlichen Markt zu schützen. Die Bündelung der Aktivitäten und Funktionen kann durch Ausnahmen bei den FAR-Regeln bis hin zu Nutzungsänderungen erreicht werden, die nahezu alle Kommunen in einem Kommunalplan umfassend festgeschrieben haben. Bekannteste Beispiele für diese Art von Stadtteilen sind der Theater District rund um den Broadway in New York, New York und die Third Street Mall in Santa Monica, Kalifornien. Außerdem kann es sich auf Regierungsflächen und flächen mit besonderer Nutzung für die Allgemeinheit (Port Authority Flächen in New York City und der Küste von New Jersey) beziehen.

Die inzentivierte Höhe eines Gebäudes

L.A. Polizeihauptquartier, öffentlicher Park © Helen Schrader (Urbanfreak.de)Incentive zoning bedeutet, dass ein Gebäude einen Bonus, meist in Form von zusätzlichen Stockwerken, erhält, wenn Zusatzleistungen integriert werden. Diese Zusatzleistungen sollen das öffentliche Leben verbessern und können von Kunstwerken, U-Bahn-Eingängen und Einzelhandelsflächen bis hin zu öffentlichen Parks auf dem Grundstück reichen. Die Bauherren erhalten durch diese Bequemlichkeiten, die oftmals durch Public-Private-Partnerships finanziell gefördert werden, die Berechtigung von der FAR-Höhenregelung abzuweichen und genießen somit größere Freiheiten während des Baus.

Öffentliche Freifläche auf dem Rockefeller Center, New York City © Helen Schrader (Urbanfreak.de)Besonders in den 1980er Jahren wurde das in den Kommunalplänen vorgeschriebene FAR-Verhältnis von meist durchschnittlich 6:1 um ein Vielfaches überschritten. Als Folge der dauerhaften und bewussten Überschreitung wurden die kommunalen Bestimmungen daher eher als Ausgangspunkt für weitere Verhandlungen anstatt als Richtwert angesehen.

Der Trump Tower in New York konnte so mit einer FAR von fast 22:1 etwa doppelt so hoch gebaut werden, wie es eigentlich in den Plänen vorgeschrieben war und der US Bank Tower schaffte es durch diese Boni zum höchsten Gebäude in L.A. zu werden. Einer der Gründe für diese hohen FAR ist der Transfer von Baurechten zwischen zwei oder mehr Grundstücken. Auf diese Weise sollen historische Gebäude erhalten bleiben und Höhenrechte können auf ein anliegendes Grundstück konzentriert werden und, oftmals in Verbindung mit weiteren Bonus-Regelungen, um ein Vielfaches überschritten werden.

Sozialwohnungen und WBS

Los Angeles und Affordable Housing © Helen Schrader (Urbanfreak.de)Eine weitere Strategie, um höher oder dichter bauen zu können, ist das inclusionary zoning. Hierbei handelt es sich um Wohnkontingente für Personen oder Familien mit geringem Einkommen, die in Mietwohnungskomplexen mit durchschnittlichen Mieten integriert werden. Das momentane Median-Familieneinkommen in Los Angeles betrug laut dem US Department of Housing and Urban Development (HUD) im Jahre 2009 US$ 62.100 und Geringverdiener werden darüber hinaus US-weit in drei Gruppen eingeteilt, die Anspruch auf „affordable units“, also erschwinglichen Wohnraum, haben. Diese Gruppen teilt man jeweils nach dem Anteil, den sie vom Median-Einkommen des jeweiligen Staates erwirtschaften, in low-income (80% des Median-Haushaltseinkommens), very low income (50%) und extremely-low income Familien ein. Vor dem Hintergrund das die Mietpreise in den USA stärker steigen als das Median-Familieneinkommen, besteht eine hohe Nachfrage nach diesen affordable units.

Je nachdem welcher Einkommensgruppe die zur Verfügung gestellten Wohnungen zugerechnet werden, erhöhen sich für die Bauherren die Vorteile, die sie durch das inclusionary zoning erhalten können.

Wunsch und Wirklichkeit des erschwinglichen Wohnraumes

Luma, Elleven und Evo Gebäudekomplex, Privatwohnung, © Helen Schrader (Urbanfreak.de)Oftmals spricht man in diesem Fall von affordable housing oder seltener auch von micro lofts. Bauunternehmer sollen auf diese Weise den Anreiz bekommen, den in den USA sehr eingeschränkten Markt von erschwinglichem Wohnraum zu erweitern. Unterschiede ergeben sich wiederum durch die föderale Politik, da die Gesetzgebung in den Staaten sehr unterschiedlich gehandhabt wird. Gerade in größeren Städten mit einem umkämpften Wohnungsmarkt kann die Inklusion eines gewissen Prozentsatzes von affordable housing units vorgeschrieben sein. Je nachdem, wie groß schließlich der Anteil dieser Einheiten an der Gesamtanzahl der Wohneinheiten ist, desto größere Vorteile ergeben sich für den Bauherren. – Zumindest in der Theorie. Denn zumeist sind Realität und Wunschvorstellung der Behörden weit voneinander entfernt. Schließlich erwartet die Bauherren in den meisten Fällen eine Strafzahlung. Je nachdem, wie hoch allerdings die Mieten in der jeweiligen Stadt sind, kann diese Strafzahlung das Ignorieren von bezahlbarem Wohnraum in der Endabrechnung durchaus lukrativ machen.
Selbst innerhalb der Städte und Gemeinden kann es zu unterschiedlichen Auslegungen der Vorschriften kommen, wenn es abweichende Flächen- und Grundstückspläne gibt. Gegebenenfalls wird vor Gericht ausgefochten, ob und inwieweit dem inclusionary zoning Folge zu leisten ist. Häufig passiert dies nebenbei gegenwärtig vermehrt in der Gegend um die Downtown Los Angeles und in den Stadtteilen am East River in New York (Long Island City, Queens, Brooklyn)

Laissez-Faire an der Westküste

© Helen Schrader (Urbanfreak.de) Gebäude von Rober Palmer 2009Kalifornien und Los Angeles weisen noch einige Besonderheiten beim Wohn- und Baurecht auf. Am aktuellsten ist hierbei der Prozess zwischen Geoff Palmer und der Stadt Los Angeles. Der Architekt weigerte sich mehrfach die für einige Wohnbereiche vorgeschriebenen affordable housing units in seine Gebäudekomplexe zu integrieren. So kam es zu einer Reihe von Prozessen, die Palmer am Ende gewann, als ihm vom höchsten kalifornischem Gericht stattgegeben wurde. Das Urteil hat nun weitreichende Folgen für Los Angeles und Kalifornien generell. Immerhin hat Palmer somit den Grundstein für eine Prozessflut an den kalifornischen Gerichten gelegt.

Begünstigt wird dies durch eine weitere Besonderheit im kalifornischen Rechtssystem. Dies sind die so genannten propositions, also Bevölkerungsabstimmungen. Typischerweise handelt es sich hierbei, ganz nach den Schweizer- bzw. den skandinavischen Beispielen um Privatwohnung Santee Lofts © Helen Schrader (Urbanfreak.de)Gesetzesvorschläge, die durch Bürgerinitiativen eingebracht werden und schließlich durch Wählerreferenden bestätigt oder abgelehnt werden müssen.

Laut der Kalifornischen Verfassung liegt nämlich die Entscheidungsgewalt bei den Wählern und nicht beim Staat. Zumindest auf lokalem Level haben die Wahlberechtigten daher die Macht über bestimmte Dinge abzustimmen.

Privathaus Hollywood Hills, Californien, © Helen Schrader (Urbanfreak.de) Um nur ein Beispiel für die weit reichenden Folgen zu nennen, die so ein Gesetzesvorschlag haben kann, sei die Proposition 13 aus dem Jahre 1979 genannt. Durch eine dort beschlossene Obergrenze von lediglich einem Prozent für Grundbesitzsteuern wurden profitträchtige Entwicklungen in den Städten forciert, da Umsatzsteuern so mehr Rendite abwerfen als Grundsteuern. Eine umfassende Wohnfunktion innerhalb der Städte führte daher zu einer Einschränkung öffentlicher Möglichkeiten, da die Steuereinnahmen eklatant herabgesetzt wurden.

Weitläufige Landerschließungen in den Außenbezirken der Städte mit Einfamilienhäusern und Vororten waren die Folge und begünstigten so erst die Entstehung der Megalopolis Los Angeles.

Abgesehen von diesen allgemeinen US-amerikanischen und kalifornischen Rechtsbestimmungen gibt es Bestimmungen (ordinances) die sich auf einzelne Städte oder sogar nur städtische Teilbereiche konzentrieren. Wichtig ist für Los Angeles hierbei, neben einer Änderung der Höhenbestimmungen im Jahre 1957 vor allem die so genannte Adaptive Reuse Ordinance, die entscheidende Auswirkungen auf die Revitalisierungsbestrebungen von Los Angeles hatte und auch nach wie vor noch hat.

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