Die Adaptive Reuse Ordinance

Bereits in meinem Artikel über die Gesetzesänderungen im Bereich der Stadtentwicklung von Amerika habe ich das Adaptive Reuse Programm der Stadt Los Angeles erwähnt. Dieses wurde 1999 implementiert und kann als Wendepunkt der langjährigen, anfangs erfolglosen Revitalisierungsbestrebungen der Downtown Los Angeles gesehen werden. Die Central City Association, die Stadtverwaltung und einige weitere Behörden beschlossen durch die Adaptive Reuse Ordinance (ARO) nämlich die Konvertierung von historischen, ehemals kommerziell genutzten und seit vielen Jahren leerstehenden Gebäuden zu vereinfachen und wesentlich schneller zu gestalten.

Der Gesetzentwurf und seine Folgen

Umbau und Umgestaltung historischer Bausubstanz kostet normalerweise um ein Vielfaches mehr als ein einfacher Abriss. Außerdem erschweren oftmals bestehende zoning-Gesetze, Bauvorschriften und veraltete Nutzungsbestimmungen den Umwandlungsprozess, da ältere Gebäude die generell gültigen Anforderungen wie etwa Parkplätze am Gebäude oder aktuelle Feuer- und Erdbebenbestimmungen nicht oder nur teilweise erfüllen können. Häufig sind für die Investoren schwierige und dauerhafte Verhandlungen notwendig, um die nötigen Genehmigungen für den Umbau zu bekommen.

So steht im Handbuch zur Adaptive Reuse Ordinance folgendes:

ARO Handbuch

Dies erklärt ein wenig, warum die vorherigen Stadterneuerungsbestrebungen innerhalb von Los Angeles hauptsächlich durch wesentlich günstigere Flächensanierungen umgesetzt wurden und zum Bau der mehrere Blocks umfassenden „corporate megastructures“ führten, wie Loukaitou-Sideris und Banerjee in Ihrem Buch Urban Design Downtown: Poetics and Politics of Form erörtern.

Erstmals wurde mit der ARO ein Werkzeug geschaffen, mit dem Objektsanierungen einfacher und wesentlich kosteneffizienter durchgeführt werden konnten. So schreibt beispielsweise Kemp in seinem Buch The Inner City: A Handbook for Renewal, dass das Auftauchen spezieller Förderungsprogramme stark zur Entwicklung der Innenstädte beigtragen hat. Weg von ineffizienten allgemeinen Aussagen, sind die Incentives immer spezieller und objektbezogener geworden.

Die Folgen des Northridge Erdbebens

Bis in die 1990er Jahre hinein war die Community Redevelopment Agency (CRA) als quasi-gouvernmentale Organisation in L.A. mehr oder weniger allein für die Revitalisierungs- und Wiederaufbaumaßnahmen verantwortlich. Durch das Northridge-Erdbeben im Jahr 1994 und die großflächige Zerstörung in einigen Stadtteilen kam es jedoch zu einem dramatischen Umdenken in den Revitalisierungsbestrebungen innerhalb von Los Angeles. – Sehr interessant nebenbei von Roger Keil in seinem Buch „Los Angeles: Globalization, Urbanization and Social Struggles“ beschrieben.

Statt der großflächigen Abtragungen ganzer Stadtteile wurden Verordnungen erlassen, die sich auf einzelne Objekte konzentrierten und somit die Revitalisierungsbestrebungen auf kleinere Flächen lenkten. Die wohl bedeutendste dieser Bestimmungen ist die Adaptive Reuse Ordinance, die zunächst auf die Downtown bezogen war und mittlerweile, leicht modifiziert, auf vier weitere Stadtbereiche von Los Angeles ausgeweitet wurde.

Ganz im Sinne der Smart Growth-Bewegung sollen Leerstände beseitigt, architektonische und kulturelle Denkmäler geschützt, Nutzungen gemischt, Verkehr verringert, die Stadt revitalisiert und zu einer so genannten „24-hour city“ werden. Im Adaptive Reuse Handbook der Stadt L.A. aus dem Jahr 2006 sind die Bestimmungen der Ordinance 174315 für die Downtown, die ein Projekt erfüllen muss, um für eine Umwandlung in Frage zu kommen, genau definiert:

  • Neugewinnung von Wohnraum
  • Mischung von Apartments und Condos, also Miet- und Eigentumswohnungen
  • Hotelnutzung, also Schaffen von temporärem Wohnraum
  • Die umgenutzten Gebäude wurden vor dem 1.7.1974 gebaut, oder
  • Die derzeitige Nutzung ist nicht mehr zeitgemäß und wirtschaftlich ungünstig

Typische Mietwohnungen und Condos

Nachdem untersucht worden ist, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann mit einem Umbau begonnen werden. Abgesehen von der Hilfe der zuständigen Behörden bei Design, Genehmigungen und Bauausführung sind weitere Erleichterungen an ARO-Projekte gebunden.

Besonders hervorzuheben ist der Erlass der Dichte bzw. der density-Regelungen. Die angesprochenen Standard-Bedingungen werden folgend erläutert und beinhalten lediglich die vorgeschriebene Minimalgröße für Apartments von 450sf (Square Feet / 1sf 0 0.093 Quadratmeter), die minimale durchschnittliche Größe aller Wohneinheiten von 750sf (ca. 45qm) sowie der Bestimmung, dass alle entstehenden Hotel-Räume mit einem Badezimmer ausgestattet sein müssen.

Es folgen außerdem sechs Bonusregelungen, die vorhandene Zoning-Vorschriften der Stadt Los Angeles aussetzen und von denen die Bauunternehmer in der Downtown profitieren können:

  • Halb- oder Zwischengeschosse (mezzanines) eines Gebäudes, die nicht mehr als 33 Prozent einer Fläche einnehmen, werden nicht als neue Geschossfläche angesehen.
  • Wohnräume sind nicht Gegenstand der lot area requirements, welche die Anzahl der Wohneinheiten regeln. Es müssen lediglich die Minimalanforderungen befolgt werden.
  • Es muss die Anzahl an Parkplätzen erhalten bleiben, die am 3.6.1999 an Ort und Stelle zugegen waren. Es müssen keine neuen Parkplätze für die Bewohner geschaffen werden.
  • Mini-Shopping Center und gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss (commercial corner development) sind von den normalerweise gültigen zoning-Beschränkungen für Wohngebiete ausgenommen.
  • Die ARO-Projekte sind von einem site plan review befreit, das heißt, dass Änderungen innerhalb der Gebäudemauern nicht formal geprüft werden müssen und ohne langwierigen bürokratischen Aufwand durchgeführt werden können.
  • Existierender Parkraum zum Be- und Entladen muss erhalten bleiben, es muss aber kein neuer hinzugefügt werden.

Außerdem können TFAR-Rechte schneller beantragt werden als anderswo in der Stadt. Nicht genutzte Höhenrechte können dabei zwischen mehreren Orten transferiert werden und so das Wachstum auf Orte mit besserer Verkehrsanbindung oder besonderem Nutzen lenken. Die Übertragung der Höhenrechte führt dazu, dass historische Gebäude geschützt werden, da die Eigentümer ihre nicht verwertbaren Höhenrechte verkaufen können und infolge der ARO-Bestimmungen keine neue Wohnfläche hinzugefügt werden darf.

Blick vom EVO Wohnhochhaus in Richtung Staples Center & L.A. Live

Zu weiteren Geberstätten (als Geberstätte bezeichnet man schon bebaute Flächen, die ihre FAR-Rechte nicht komplett ausgenutzt haben und daher noch nicht verwendete Höhenrechte besitzen) zählen unter anderem Freiflächen für öffentliche Parks, soziale Einrichtungen und das Gebiet rings um das Convention Center in South Park.

L.A. Convention Center

Besonderheiten der Downtown Los Angeles

Eingang zu U-Bahn in Downtown Los Angeles

Die Downtown ist bislang die einzige Fläche in Los Angeles auf der es möglich ist durch den Transfer der Bebauungsrechte das Verhältnis der Geschoßflächenzahl aufzustocken. Ballungsräume sollen auf diese Weise gezielt in der Downtown entstehen, um die vorhandenen öffentlichen Verkehrseinrichtungen zu stärken. Dadurch sollen suburbane Bautätigkeiten eingeschränkt werden, um so das Prinzip des Smart Growth zu fördern. Immerhin wird durch den Transfer die Dichte an den Stellen gefördert, wo bereits die Voraussetzungen vorhanden sind um eine wachsende Anzahl an Menschen aufnehmen zu können. Wie umfangreich diese Auswirkungen der Adaptive Reuse Ordinance für die Downtown Los Angeles sind, beweisen die Zahlen des DCBID zur Bautätigkeit innerhalb des Freeway- Ringes.

Der Autobahnring um die Downtown Los Angeles

Während bis zum 31.12.1998 lediglich 11.626 housing units, also Wohneinheiten, in der gesamten Downtown vorhanden waren, in denen knapp 19.000 Menschen lebten, sind es im Jahre 2009 27.318 Wohneinheiten und geschätzt etwa 43.000 Einwohner. Außerdem haben sich die durchschnittlichen Condominium-Verkaufswerte (Eigentumsowhnungen), egal ob für Ein-, Zwei- oder Drei-Schlafzimmer-Wohnungen zwischen 2000 und 2006 mehr als verdreifacht und liegen weit über dem Kalifornischen Median-Preis von US$ 302.900, der im Jahr 2009 für Wohnungen bezahlt wurde.

Durchschnittliche Condo Preise L.A.

(Quelle: http://downtownla.com/2_01_StatsDemoData.asp)

Der entstandene Wohnraum

Straßenbahn South Park

Hauptsächlich sind in der Downtown kleinere Wohnungen entstanden, die maximal drei Schlafzimmer besitzen und größtenteils von den, für Innenstädte typischen Bevölkerungsgruppen wie Singles, Dinks und Yuppies bewohnt werden. Ganz im Sinne des vom Bürgermeister unterstützten Paradigmas der „eleganten Dichte“ soll die Wohndichte besonders an Knotenpunkten des ÖPNV gezielt erhöht werden. So schrieb David Silva schon 2006: „While the average housing density in Los Angeles is typically four to 12 units per acre, new projects are now coming in between 14 and 24 units per acre“.

Wohngebäude am Grand Hope Park

Gegenwärtig sieht die Haus- und Wohnungsentwicklung weiterhin durchweg positiv innerhalb der Downtown Los Angeles aus, wie eine weitere Studie des DCBID in Bezug auf die Wohnungsmarktentwicklung aufzeigt. Selbst in der derzeitig schwierigen Wirtschaftslage sind die Verkaufspreise wieder steigend und liegen etwa doppelt so hoch, wie noch im Jahr 2000. Die Verkaufswerte für Eigentumswohnungen und Häuser in der Downtown sind laut MLS, einem Immobilienmaklerverband der USA, sogar während der Wirtschaftskrise zwischen 2008 und dem ersten Quartal 2009 um 80 Prozent angestiegen.

Der Downtownmarkt scheint also ein hohes Maß an Resilienz zu besitzen und zusammen mit dem Erhalt der historischen Gebäudesubstanz, der großen Anzahl an neuen Wohnungen und der Einzelhandelsansiedlung ist es nicht verwunderlich, dass die ARO von lokalen Stakeholdern, wie beispielsweise Ken Bernstein von der Denkmalschutzbehörde in höchsten Tönen gelobt wird. Für ihn ist die Downtown L.A. ein Paradebeispiel für das ineinandergreifen unterschiedlicher Behörden bei der Stadtplanung.

Verbesserungspotenziale der ARO

Lofts zum Leben und ArbeitenDass die Möglichkeiten der Adaptive Reuse Ordinance noch nicht gänzlich ausgeschöpft sind, zeigen einige Änderungen bzw. Verbesserungen, die in den letzten Jahren den eigentlichen Bestimmungen hinzugefügt wurden. So wurde die Regelung der Live/Work-Wohnungen im Juli 2009 geändert, was direkte Auswirkungen auf die Verfügbarkeit und Finanzierung für die Bewohner hatte. Bei der Einführung der ARO waren die so genannten Artist-in-Residence-Wohnungen so definiert, dass sie 67 Prozent kommerziell und 33 Prozent privat genutzt werden mussten. Dadurch war es ‚normalen’ Arbeitnehmern, die sich nur ein Zweitbüro einrichten wollten oder die Wohnung als Home Office nutzen und nur einen PC- Arbeitsplatz benötigen, nicht möglich dort einzuziehen. Außerdem ist es seit März 2010 möglich, durch die Federal Housing Association (FHA) Kredite für die Live/Work-Wohnungen aufzunehmen, was in einigen Fällen weitreichende Folgen für den Wohnungsmarkt hat. Umgerechnet bedeutet dies, dass man beim Kauf einer Wohnung nicht mehr eine Kaution in Höhe von 10 bis 20% des Kaufpreises zahlen muss, sondern lediglich 4% beim Kauf direkt aufbringen muss. Beträge, die bei den durchschnittlichen Verkaufspreisen von 300.000 Dollar zwischen 30 und 60.000 Dollar Ersparnis bedeuten können.

Durch die vermutlich weiter anwachsende Bevölkerungszahl und das Bereitstellen einer kritischen Masse an Kunden wird vermehrt auch ein zweites Ziel bei der Revitalisierung verfolgt, das ebenfalls durch die Verfügung begünstigt wird. Seit einiger Zeit ist zu beobachten, dass das in den USA eher untypische Mixed-Use Development, also die Nutzungsmischung besonders häufig Anwendung findet.

Entlang von wichtigen öffentlichen Verkehrswegen entsteht ein urbaner Lebensraum und die gewünschte elegante Dichte im Sinne der Smart Growth Bewegung. Das Wachstum der Downtown Los Angeles soll und wird auch an bestimmten Knotenpunkten besonders gefördert um private Investoren in die Stadt zu locken. Um diese ’Eleganz’ jedoch ganzheitlich zu erreichen, konzentriert sich die Entwicklung der Downtown auf unterschiedliche Strategien der Wohnungsmarktentwicklung. In ausgeschriebenen Zonen sollen Stärken herausgestellt und Vorteile genutzt werden, die sich durch die vorhandene Bestandsstruktur ergeben.
Die Live/Work- Apartments sollen hierdurch innerhalb des zentralen Bereiches um den Historic District gefördert werden, während neue Hochhaus-Wohnhäuser in Bunker Hill und South Park vorgesehen sind.

Straßenschild South Park DistrictDiese Überlegungen decken sich mit den bereits 1995 für den Stadtteil South Park aufgestellten Entwicklungsstrategien der CRA, die wichtige Transportverbindungen als Zentren für eine Nachbarschaftsentwicklung anvisierten und so die Revitalisierung begünstigten wollten. Abgesehen von der Bevölkerungsentwicklung hatte die ARO aber auch Auswirkungen auf die Wirtschaftsentwicklung. Laut Angaben des DCBID ist die Leerstandsrate der Büros in der Stadt signifikant gesunken. 2008 betrug sie weniger als 12 Prozent und das, obwohl sich der Preis pro sq. ft. für alle Bürogebäudeklassen von 20US$ auf 40US$ seit 1999 fast verdoppelt hatte.

Die Ausdünnung der Büroflächen durch Umnutzung zu Wohnflächen wirkte sich somit in doppelter Weise positiv auf die Downtown aus. Leerstand wurde verringert und die Attraktivität der verbliebenen kommerziell genutzten Flächen steigt seitdem deutlich an.

Im Jahr 2007 kam es außerdem, durch die ARO begünstigt, zu einer Änderung der FAR-Beschränkungen, die es möglich machte, die FAR von üblicherweise 6:1 zu erhöhen, um das Ziel der „elegant density“ zu erreichen. Durch diese TFAR-Anordnung konnten zum Beispiel im Bereich South Park die neun Millionen square feet an nicht verwendeten Höhenrechten vom Convention Center auf umliegende Baugrundstücke verkauft und übertragen werden.

L.A. Live und Nokia Plaza bei Nacht

Etwas, was L.A. Live durchaus weitergeholfen hat. – Dazu aber mehr im nächsten Teil.

 

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